Частым примером мнимой сделки является переоформление должником по исполнительному производству имущества на третьих лиц (дарение, продажа и т.д.). Конечной целью таких манипуляций является исключение возможности обращения судебным исполнителем взыскания на имущество должника. При этом имущество после заключения мнимой сделки фактически остается в пользовании у предыдущего владельца (должника), а новый собственник свои полномочия не реализует: не несет беремени содержания имущества, не владеет и не пользуется им. Таким же образом недобросовестные супруги порой «прячут» от раздела имущество (чаще автомобили), являющееся совместной собственностью супругов.

Мнимая сделка является ничтожной, она недействительна в момент ее совершения независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 167 ГК Республики Беларусь). При этом поставить вопрос о признании сделки ничтожной по причине ее мнимости вправе любое заинтересованное лицо (п. 2 ст. 167 ГК Республики Беларусь).

Однако, именно установление судом своим постановлением факта ничтожности сделки является для третьих лиц безусловным подтверждением ее недействительности (например, ГАИ, БТИ , ОПИ и т.д.), т.к. оценку действительности сделки вправе давать только суд.

Решение суда об установлении факта ничтожности сделки является основанием для восстановления заинтересованных лиц в нарушенных правах. Поэтому, если Ваши интересы ущемлены мнимой сделкой, порядок защиты один – СУДЕБНЫЙ.

Женщина заключила договор пожизненного содержания с иждивением со своим соседом по лестничной площадке. Согласно условиям договора сосед обязался осуществлять уход за женщиной, в частности, пожизненно обеспечивать ее питанием, лекарствами, оказывать услуги по уборке квартиры и стирке одежды, осуществлять уход в связи с состоянием здоровья, а после смерти получателя ренты организовать погребение и оплатить ритуальные услуги. Женщина же передала соседу в собственность свою квартиру, в которой согласно условиям договора за ней сохранялось право пожизненного безвозмездного проживания.

Близких родственников у женщины не было, с родственниками дальней степени родства она не общалась.

После смерти женщины госорганами были разысканы её дальние родственники, на плечи которых и легли хлопоты по погребению, а также по приведению квартиры в надлежащее санитарное состояние (жильё было захламлено мусором, отходами жизнедеятельности человека и насекомыми, сантехническое оборудование было испорчено).

Было очевидно, что ни при жизни женщины, ни после ее смерти, сосед обязанности по договору пожизненного содержания с иждивением не исполнял: не заботился о соседке, не привел в пригодное для проживания состояние квартиру, не занимался погребением умершей. Как собственник жилого помещения свои полномочия он также не реализовывал: не вселился в квартиру, не уплачивал жилищно-коммунальные услуги, налог на недвижимость.

Поэтому родственницей (наследницей) умершей женщины был подан иск о признании указанного соглашения мнимой сделкой. Очевидно, что права наследницы на принятие наследства после умершей родственницы мнимой сделкой были ущемлены – до установления факта ничтожности договора пожизненного содержания с иждивением принятие наследства в виде спорной квартиры исключалось.

В исковом заявлении истица привела доводы о том, что стороны не имели реального намерения вступить в правоотношения пожизненной ренты, а заключение мнимой сделки требовалось для исключения принудительной продажи квартиры и последующего выселения женщины из жилого помещения.

Справочно: статьей 137 ЖК Республики Беларусь предусмотрена возможность понуждения собственника, содержащего жилое помещение в антисанитарном состоянии, к его возмездному отчуждению, а в случае неисполнения решения суда о возмездном отчуждении – к принудительной продаже жилого помещения с публичных торгов и выселению.

По ходатайству стороны истца из архива районного суда были истребованы материалы гражданских дел в отношении умершей женщины по спорной квартире, а также дела об административных правонарушениях как наследодателя, так и ее соседа по ст. 22.12 КоАП Республики Беларусь (нарушение правил пользования жилыми помещениями).

Дела об административных правонарушениях свидетельствовали о неоднократном привлечении на протяжении четырех лет к административной ответственности женщины за содержание квартиры в антисанитарном состоянии, а после заключения оспариваемого договора – мужчины за те же действия.

В ходе исследования материалов истребованных гражданских дел выяснилось, что наследодатель по причине содержания квартиры в антисанитарном состоянии решением районного суда была понуждена к возмездному отчуждению спорного жилого помещения. В последующем к женщине был предъявлен иск о принудительной продаже жилого помещения с публичных торгов, однако в связи с отчуждением соседу квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением районная администрация отказалась от иска и производство по делу судом было прекращено.

Также наследница обращалась в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки в отношении плательщика ренты (соседа наследодателя) на предмет возможного противоправного завладения квартирой. При даче объяснений мужчина пояснил, что договор пожизненного содержания с иждивением заключался с целью предотвращения выселения соседки из ее квартиры и не должен был исполняться ни одной из сторон, т.е. заключался для вида. Материалы проверки по ходатайству истца также были истребованы судом и исследованы в качестве письменных доказательств по делу.

Стороной истца в ходе судебного разбирательства обращалось внимание на то, что заключением оспариваемой сделки стороны (наследодатель и её сосед) хотели создать видимость добровольного удовлетворения иска до принятия итогового постановления по делу о понуждении женщины к принудительной продаже квартиры с публичных торгов, в реальности договор носил фиктивный характер и не исполнялся его сторонами.

Районный суд, оценив в совокупности большой объем доказательств (материалы гражданских и административных дел, сведения по периоду и размеру задолженности по ЖКУ, показания свидетелей, материалы проверки ОВД, видеозаписи о состоянии квартиры и т.д.), с доводами стороны истца согласился и иск удовлетворил: признал договор пожизненного содержания с иждивением ничтожным, государственную регистрацию указанного договора и основанного на нем перехода к соседу права собственности на квартиру – недействительными.

После вступления в законную силу решения суда наследница смогла оформить свои права на наследственное имущество (квартиру).

Разрешение проблемы наследницы сопровождалось мной от первичной консультации до вынесения решения судом по делу. До обращения с иском в суд с клиентом была выработана тактика защиты нарушенных прав (обращение в ОВД, первичный сбор устной информации, сбор письменных доказательств, определение доказательств для истребования судом), что позволило стороне истца представить суду проработанную процессуальную позицию и получить закономерной результат по делу. Процессуальные издержки (затраты на помощь представителя в суде, подготовку иска, на уплату госпошлины) взысканы с ответчика в полном объеме.

Сообщение Мнимые сделки: как защитить свои права ? появились сначала на Ковалёва Надежда Владимировна.

Поводом к проведению камеральной проверки соответствия расходов доходам физического лица может явиться приемка в эксплуатацию жилого дома.

Примечательно, что подавляющим числом землепользователей строительство собственных одноквартирных жилых домов ведется хозяйственным способом, т.е. без привлечения застройщика или подрядчика, что значительно удешевляет процесс строительства жилья за счет выполнения землепользователем строительных работ собственными силами.

Однако отсутствие у землепользователя фактических затрат на строительные работы по возведению жилого дома не учитывается налоговым органом при определении стоимости строительства капитального строения и, как следствие, размера расходов физического лица.

Дело в том, что в соответствии с подпункта 14.5. пункта 14 статьи 73-1 Особенной части НК Республики Беларусь налоговый орган расходы на строительство жилых домов определяет на основании сметной документации, а при ее отсутствии — на основании акта приемки в эксплуатации одноквартирного жилого дома, утвержденного местным исполкомом (районной администрацией). При этом упомянутая норма налогового законодательства не предусматривает обязанности налогового органа произвести исключение из расходов на строительство недвижимого имущества стоимости строительно-монтажных работ, выполненных физическим лицом своими силами.

Как правило, землепользователи разрабатывают проектную документацию на строительство своих жилых домов без сводного сметного расчета, в связи с чем местные исполнительные и распорядительные органы отражают в акте приемки в эксплуатацию одноквартирного жилого дома стоимость капитального строения исходя из норматива предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, в которую закладываются в том числе расходы на строительные, специальные, монтажные и пусконаладочные работы.

Например, стоимость жилого деревянного каркасного дома общей площадью 180 кв. м. при его приемке в эксплуатацию местным исполкомом будет определена в 502 344 руб. (2790,80 руб. х 180 кв.м.). Как следствие, для целей проведения камеральной проверки соответствия расходов доходам физического лица стоимость жилого дома в 502 344 руб. и будет вменена землепользователю как расходы на строительство капитального строения, хотя в действительности физическое лицо трат в таком объеме могло и не нести. Аналогичным способом определяется также и стоимость жилых домов, принятых в эксплуатацию в упрощенном порядке (по Указу Президента Республики Беларусь от 25.07.2022 N 253).

Согласно подпункту 14.5. пункта 14 статьи 73-1 НК Республики Беларусь в случае несогласия с размером расходов на строительство жилого дома физическое лицо вправе предоставить заключение о независимой оценке рыночной стоимости жилого дома, определенной на любую календарную дату года, в котором капитальное строение принято в эксплуатацию.

СПРАВОЧНО: Суммы превышения расходов над доходами подлежат налогообложению в соответствии с главой 18 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь. С выявленной суммы превышения расходов над доходами будет исчислен и предъявлен налоговым органом физическому лицу к уплате подоходный налог по ставке 26% (пункт 19 статьи 73-1, подпункт 7.1. пункта 7 статьи 214 НК Республики Беларусь).

ПРИМЕР ИЗ АДВОКАТСКОЙ ПРАКТИКИ:

Жительнице Гродненской области налоговым органом по результату камеральной проверки соответствия расходов доходам физического лица предъявлено требование об уплате 30 тысяч руб. подоходного налога. Основанием доначисления сумм подоходного налога явилось включение налоговым органом в состав расходов физического лица принятого в эксплуатацию в 2023 году жилого дома. Стоимость жилого дома налоговым органом определена на основании акта приемки в эксплуатации одноквартирного жилого дома и составила порядка 285 тысяч рублей.

При этом жилой дом женщиной строился хозяйственным способом на протяжении 10 лет. Примечательно, что при строительстве жилого дома использовались бюджетные материалы, в том числе бывшие в употреблении плиты-перекрытия. Реальные затраты женщины на строительство жилого дома не составляли даже и третьей части от вмененной ей суммы расходов.

РЕКОМЕНДАЦИИ:

До начала строительных работ целесообразно разработать и согласовать проектную документацию на строительство индивидуального жилого дома, так как подготовка сметной документации осуществляется только при наличии строительного проекта.

В случае проведения камеральной проверки соответствия расходов доходам
физического лица следует ответственно отнестись к даче налоговому органу пояснений об источниках доходов, собрать и представить документы как о своих доходах, так и о стоимости жилого дома (при необходимости обратиться к проектировщикам за разработкой сметного расчета по имеющейся проектной документации, а при ее отсутствии — за заключением о рыночной стоимости жилого дома).

И конечно же не стоит отказываться от обжалования акта камеральной проверки соответствия расходов доходам физического лица, в том числе в судебном порядке, так как именно при судебной проверке законности принятых налоговыми органами решений и формируется практика применения тех или иных положений налогового законодательства.

Сообщение Планируете ввод в эксплуатацию жилого дома — будьте готовы к камеральной проверке соответствия расходов доходам. появились сначала на Ковалёва Надежда Владимировна.